서대문구의회

제265회 임시회

가재울9촉진구역(좌원상가) 지정 및 촉진계획변경 결정(안) 의견청취(안)

검 토 보 고 서

[ 2020. 10. 13]

재정건설위원회 전문위원

가재울9촉진구역(좌원상가)  지정 및 촉진계획변경 결정(안) 의견청취(안)

검 토 보 고 서                                                  2020.  10.   13

전문위원 이혜영

회부경위

가. 의안번호 : 제239호

나. 제 출 자 : 서대문구청장

다. 제출일자 : 2020.  9. 25

라. 회부일자 : 2020.  9. 29

2. 제안이유

❍ 가재울재정비촉진지구 내 지구단위계획구역에 위치한 좌원상가(1966년 건립)가 정밀안전 진단 결과 중대한 결함(E등급)이 발생함에 따라, 붕괴 위험 등 대형 안전사고 발생 우려에 있음. 따라서 안전 무방비 위험건축물 좌원상가에 소유자 및 세입자에 대한 현실적 대책마련을 위해 국토부 도시재생뉴딜 인정사업과 연계한 도시정비형 재개발사업을 추진하고자 가재울재정비촉진구역으로 지정하여 추진하고자 제안함.

3. 대상지(좌원상가) 형황

○ 위치: 서울특별시 서대문구 남가좌동 295-5번지 외 1필지

○ 면  적 : 3,007.0㎡

○ 토지 등 소유자수 : 264명

4. 추진경위

○ 2019.12.18. ~ 20. 02. : 좌원상가 시설물 정밀안전진단 용역 시행

○ 2020.03.05. : 좌원상가 안전E등급 및 제3종시설물 지정 고시

○ 2020.05.08. : 남가좌동 좌원상가 정비사업 수립용역 착수

○ 2020.05.18. ~ : 계측기 설치 및 모니터링 진행

○ 2020.05.26. : 재난위험시설 관련 주민설명회 개최

○ 2020.06.17. : 사용금지 및 이주(퇴거) 명령

○ 2020.07.24.~ 20.08. : 주요 관련기관(부서) 협의 및 보완

○ 2020.09.04. : 빈집특화재생 시범사업 대상지 선정(국토부)

○ 2020.09.15.~ 09.29. : 주민공람

5. 검토의견

□ 가재울 9촉진구역(좌원상가) 지정 및 촉진계획변경 결정(안) 의견청취(안)은 2020. 9. 25 서대문구청장으로부터 의안번호 제239호로 제출되어 2020.  9. 29. 재정건설위원회로 회부되었음.

□ 본 안건은 현재 가재울 재정비촉진계획에는 8개 촉진구역이 결정되어 진행중인 바, 동 의견청취안은 서대문구 남가좌동 295-5번지에 위치한 좌원상가를 제9구역으로 새로이 지정하는 것을 내용으로 촉진계획을 변경하고자 관련 절차에 따라 구의회 의견을 청취하고자 제출된 것임.

구청장은 재정비촉진지구지정(안)에 대하여 14일 이상 주민에게 공람하여 주민의견을 듣고, 구의회의 의견청취 후 그 내용을 첨부하여 서울특별시장에게 재정비촉진지구 지정을 신청함

□ 남가좌동에 위치한 좌원상가는 1966년도에 건립된 것으로 정밀안전진단 결과 중대한 결함이 있어 2009년에는 안전등급 D등급을 받았고 2020년 3월 E등급을 받아 제3종시설물로 지정 고시됨에 따라 붕괴위험 등의 대형안전사고의 위험성이 매우 높은 상황임. 이에 서대문구청은 지난 6월 좌원상가 사용금지 및 이주(퇴거)명령을 내렸으며, 이 상가를 가재울재정비촉진 제9구역으로 지정 후 도시재생인정사업을 추진하고자 동 의견청취안을 제출하였음. 참고로 현재 가재울 재정비촉진계획에는 8개의 구역이 지정되어 6개가 준공되었으며, 7구역과 8구역이 진행중에 있음.

□ 주지하듯이 국가나 지방자치단체가 재정비사업을 진행하기 위해서는 토지 등 소유자의 동의를 받아야 하나, 이 경우는 건축물의 노후로 인하여 안전진단 E등급이 떨어져 지방자치단체장은 강제 퇴거명령을 내릴 수 있고, 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조는 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때 기본계획을 수립하거나 변경하지 아니하고 정비구역을 지정할 수 있어, 이를 근거로 본 상가를 촉진구역으로 지정하여 촉진계획을 변경하고자 하는 것임

□ 현재 좌원상가는 전체 2필지로 토지 등 소유자 수가 264인에 이르며 118세대에 143인이 거주하고 있는 것으로 파악되며, 이 중 임대가 108세대로 약 92%를 차지하고 있음. 좌원상가는 계속해서 재정비에 대한 문제가 제기되었으나 토지 등 소유자가 면적에 비해 지나치게 많아 민간사업자가 이를 시행할 경우 수익성 창출이 어렵고 그들간의 동의 등의 절차가 어려워진 부분이 있어 전혀 진행되지 못한 부분이 있었음. 이에 다수의 이해관계자 등의 문제로 자력개발이 어려운 부분이 있으나, 수익성의 목적이 아니라 대상지 내 시설물의 주민생명 및 재산보호를 위해 공공주도하에 촉진구역 지정을 통해 정비사업을 추진하고자 하는 근본 취지는 공익적 측면에서 바람직하다고 판단됨.

□ 사업추진 세부사항을 살펴보면 긴급정비구역 지정 후 서울시에 뉴딜 대상지로 신청하여 LH를 시행자로 이 필지에 지하 6층 지상 34층을 건립하여 공동주택 239세대와 오피스텔 70호로 구성될 계획으로, 이 중 임대주택은 73세대가 배치될 것으로 예상하고 완공 후 지하1층의 공공임대상가와 지상2층의 공공체육시설은 우리 서대문구가 기부채납받아 운영 관리할 것으로 보여짐.

그리고 이 사업에 소요되는 재원의 규모는 총125억원의 뉴딜재정을 활용할 것으로 판단되며 국비 최대 50억원을 지원받을수 있을 것으로 예상됨.

□ 향후 절차를 진행함에 있어 좌원상가에 맞춤형 이주 및 보상 대책 등을 정비하여야 할 것이며, “서울시 재정비위원회”에 충분히 주민과 구의회 의견이 반영될 수 있도록 관련부서에서는 협의절차를 지속적으로 진행하여야 할 것임. 더불어 본 상가는 붕괴 등 위험성이 매우 높은 바, 이 점을 감안하여 정비계획이 추진되는 기간 동안 이에 대한 보완방안을 강구하여 주민들의 안전보호에 만전을 기해야 할 것임.

❍  이상으로 가재울 9촉진구역 지정 및 촉진계획변경 결정(안) 의견청취(안)에 대한 검토보고를 마치겠습니다.

관련법령

▣도시 및 주거환경 정비법

제8조(정비구역의 지정)

① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 "정비구역의 지정권자"라 한다)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 제16조에 따라 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)할 수 있다.

② 제1항에도 불구하고 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 정비사업을 시행하려는 경우에는 기본계획을 수립하거나 변경하지 아니하고 정비구역을 지정할 수 있다.

⑤ 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 제9조, 제11조 및 제20조에서 "구청장등"이라 한다)는 제9조에 따른 정비계획을 입안하여 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역 지정을 신청하여야 한다. 이 경우 제15조제2항에 따른 지방의회의 의견을 첨부하여야 한다.

제26조(재개발사업ㆍ재건축사업의 공공시행자)

① 시장ㆍ군수등은 재개발사업 및 재건축사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제25조에도 불구하고 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등(토지주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.

1. 천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조에 따른 사용제한ㆍ사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때

2. 제16조제2항 전단에 따라 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니하거나 사업시행계획인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때(재건축사업의 경우는 제외한다)